在Surfside崩溃之后，佛罗里达出现了新的共管公寓热潮

　　在新法规的推动下，开发商正在拆除迈阿密和佛罗里达州其他城市海滨的许多老建筑，代之以豪华公寓。

　　迈阿密——佛罗里达的公寓市场即将发生重大变化。

　　开发商伊恩·布鲁斯·艾希纳(Ian Bruce Eichner)称其为“你职业生涯中见过的对滨水房地产最重大的影响”。

　　原因在于，佛罗里达的第一代共管公寓——已有50年和60年历史的建筑——已经到了被淘汰的时候了。用房地产术语来说，这意味着它们将被拆除。

　　“这些建筑有两个特点。他们都60岁了，在水上，在A级地点。而且都是些破烂的老建筑。”他目前在南佛罗里达有一些共管公寓项目正在建设中，并表示还会有更多的项目。

　　老旧的建筑，尤其是靠近海滩的那些，正在被豪华公寓所取代。几十年前建造的公寓楼的业主们发现，在佛罗里达州苏夫赛德(Surfside)一栋共管公寓楼发生毁灭性倒塌后，相关法规才得以通过。他们已经为开发商制定了自己的房产目标。

　　2021年，尚普兰南塔倒塌共造成98人死亡。自那以后，佛罗里达州的立法者采取了旨在确保老化建筑安全的措施。新法律规定，共管公寓协会必须定期评估其建筑的结构完整性，并为维护和维修提供必要的资金储备。

　　为了遵守法律，许多协会正在大幅提高月费。此外，新要求的检查可能会导致高得惊人的特别评估，并不是每个共管公寓的业主都能负担得起。

　　迈阿密律师罗伯特·佩利埃说:“你可能会遇到那些靠固定收入退休的人，他们可能无法退休。”“有些开发商，出于道德或不道德的考虑，可能会利用这种财务状况。”

　　开发商有时会采取旨在迫使不情愿的共管公寓业主出售的策略。即使公寓协会同意买断，交易也可能会失败。佩利埃在迈阿密海滩(Miami Beach)一个特别理想的地段拥有一栋公寓，这个地段有时被称为“百万富翁街”(Millionaire’s Row)。在佩利埃的大楼里，公寓业主两年前同意将其出售给一家开发商。但他说，从那以后，这项协议就陷入了僵局，让居民们陷入了困境。他说，合同一直在“延期、再延期、再延期”。你知道，你不能让人们永远困在一份合同里。”

　　居民们正在提起诉讼，要求开发商完成这笔交易。

　　在合同签订后，不断上升的利率和高昂的建设成本导致一些项目的进度放缓。在其他情况下，业主正在与开发商斗争，后者买下了这栋楼里的其他单元，在某些情况下，还控制了共管公寓协会的董事会。

　　马修·齐默尔曼(Mathew Zimmerman)是西棕榈滩一群居民的代表律师。他们提起了诉讼，以阻止公寓的终止。根据协议，齐默尔曼说，他们只得到了4万美元的现金，远远低于他们的价值。

　　齐默尔曼说:“在佛罗里达房地产市场最火爆的时候，每个人都从纽约和其他地方搬到这里来，那就去找一个4万美元的新地方住吧。”“那是不可能的。当然不是在那个领域。”

　　佛罗里达州的法律要求共管公寓的业主获得其财产的公平市场价值。一名法官裁定，这种情况并未发生，但开发商正在上诉。

　　对于开发商来说，瞄准老建筑的主要挑战是说服100个或更多的共管公寓业主出售。艾希纳说，这并不容易。“因为你必须愿意坐在咖啡馆里，握着人们的手。你必须愿意去找孙子，帮助祖父母搬迁。大多数开发行业的人都不会这么做。”

　　艾希纳认为，目前的监管和房地产市场应该使开发商和业主双赢。在这些老旧的海滨建筑里，共管公寓的售价通常高达数十万美元。“然而，”艾希纳说，“如果你把整个建筑，所有的单元，拆下来，这块地每单元价值100万美元。”

　　这意味着，如果每个人都同意出售，业主可以从他们的公寓中获得更多。

　　但即使价格合适，一些退休人员和其他长期租户也可能对买断不感兴趣。根据佛罗里达州的法律，如果只有5%的业主反对，他们就可以阻止出售。艾希纳认为，保护公寓业主的法律条款扼杀了太多的交易。他希望在即将到来的立法会议上，佛罗里达州的立法者将修改法规，使开发商更容易拆除和更换老化的公寓。